Harga Properti di Kota-Kota Besar Australia Turun 2,5%, Ada yang Minat?
Harga rumah di delapan kota besar Australia tercatat turun rata-rata 2,5% dari titik puncaknya pada Maret, berdasarkan data yang dirilis pekan ini oleh dua lembaga riset properti, Cotality dan Proptrack. Angka itu mungkin terdengar mengkhawatirkan bagi siapa saja yang baru saja membeli rumah. Tapi begitu dilihat dalam konteks yang lebih luas, gambarannya jauh lebih tenang dari yang dibayangkan.
Penurunan itu tidak merata. Sydney dan Melbourne memimpin dengan koreksi masing-masing 5,6% dan 5,7%, karena tren pelemahan di kedua kota itu memang sudah dimulai lebih dulu dibanding kota lain. Sementara itu, Perth, Hobart, dan Darwin belum menunjukkan tanda-tanda penurunan sama sekali. Di luar kota-kota besar, rata-rata harga properti bahkan masih stabil.
Sejumlah bank besar Australia memproyeksikan harga di kota-kota besar akan bergerak antara stagnan hingga turun 5% sepanjang 2026, dengan Sydney dan Melbourne diperkirakan mengalami koreksi lebih dalam, antara 3 hingga 10%. Beberapa lembaga lain bahkan memproyeksikan penurunan bisa mencapai kisaran 5 sampai 10% tahun ini.
Menurut analisis ekonom Saul Eslake, vice-chancellor's fellow di University of Tasmania sekaligus konsultan ekonomi independen, proyeksi tersebut perlu dibaca dengan hati-hati. Bukan karena angkanya salah, melainkan karena ia bisa menyesatkan jika dilepaskan dari konteks historis harga properti Australia.
Eslake menekankan bahwa harga properti di delapan kota besar Australia, secara rata-rata, masih lebih tinggi 47,7% dibanding titik terendah pada awal pandemi Covid-19. Dibandingkan titik terendah saat krisis keuangan global 2008-2009, kenaikannya mencapai 144%. Sejak pergantian milenium, harga sudah naik 365%, dan dalam kurun 40 tahun terakhir kenaikannya bahkan menembus 1.007%.
Artinya, kalau pun harga benar-benar jatuh sampai 10% seperti skenario terburuk yang saat ini beredar, mayoritas pemilik rumah tetap akan untung besar dibanding harga beli awal mereka.
Hal serupa berlaku untuk angka-angka "nilai properti yang hilang" yang sering dilontarkan media. Penurunan 1,6% pada rata-rata nilai seluruh properti residensial Australia, termasuk di wilayah non-perkotaan, memang setara dengan hilangnya nilai sekitar 200 miliar dolar Australia. Terdengar besar. Tapi total nilai tanah dan bangunan residensial Australia, menurut estimasi terbaru Australian Bureau of Statistics per 31 Maret, mencapai 12,3 triliun dolar Australia.
Bahkan andai harga jatuh 10% dari puncaknya, total nilai properti residensial Australia masih akan berada di atas 11 triliun dolar Australia — jauh melampaui total utang hipotek yang dijamin oleh properti tersebut, yang tercatat sebesar 2,6 triliun dolar Australia.
Konteks ini mungkin kurang menghibur bagi sekitar 45.000 orang yang memanfaatkan skema uang muka 5% dari pemerintah untuk membeli rumah pertama mereka sejak skema itu berjalan Oktober tahun lalu. Sebagian dari mereka — meski bukan semua — kini bisa jadi berada dalam posisi rumahnya bernilai lebih rendah dari sisa cicilan yang mereka tanggung, kondisi yang lazim disebut "ekuitas negatif".
Posisi itu memang tidak nyaman. Tapi menurut Eslake, itu baru benar-benar jadi masalah praktis bagi mereka yang terpaksa menjual rumah dalam kondisi rugi — dan jumlahnya diperkirakan hanya sebagian kecil. Mayoritas pembeli rumah pertama, yang rata-rata bertahan di rumah pertamanya hingga delapan tahun, kemungkinan besar akan kembali ke posisi ekuitas positif seiring waktu, apalagi banyak dari mereka yang melunasi cicilan lebih cepat dari kewajiban kontraktual.
Bagi mayoritas pemilik rumah yang eksposurnya terhadap harga properti hanya lewat rumah yang mereka tinggali sendiri, dampak penurunan 5-10% ini sebenarnya minim. Rumah mereka memang bisa terjual lebih murah dibanding akhir tahun lalu, tapi nilainya tetap jauh di atas harga beli awal.
Kalau mereka berencana pindah ke rumah yang lebih besar atau lokasi yang lebih diminati, harga rumah incaran itu pun ikut turun. Begitu pula bagi yang berencana pindah ke rumah lebih kecil.
Eslake juga memaparkan skenario yang lebih ekstrem, meski ia menegaskan tidak ada pihak yang saat ini memproyeksikannya: penurunan harga properti sebesar 20% atau lebih. Skenario semacam itu berpotensi mendorong lebih banyak peminjam ke posisi ekuitas negatif, yang pada gilirannya bisa memaksa mereka memangkas belanja — bahkan pada kebutuhan yang selama ini dianggap esensial — demi mempercepat pelunasan hipotek. Efek berantainya bisa menekan belanja konsumen secara keseluruhan, dengan potensi dampak pada lapangan kerja.
Penurunan sebesar itu juga berpotensi memicu kekhawatiran soal stabilitas sistem keuangan Australia, mengingat hipotek menyumbang lebih dari 40% dari total aset perbankan di negara itu. Meski begitu, secara historis peminjam Australia jauh lebih jarang gagal bayar hipotek dibanding peminjam di Amerika Serikat.
Sekali lagi, tidak ada lembaga yang memproyeksikan penurunan sebesar itu saat ini terjadi.
Dari sudut pandang kebijakan, Eslake melihat penurunan harga yang moderat seperti yang sedang terjadi sekarang justru sebagai perkembangan positif. Alasannya, penurunan itu menjadi salah satu penawar paling efektif untuk masalah keterjangkauan perumahan dan akses kepemilikan rumah yang terus memburuk di Australia selama lebih dari empat dekade terakhir.
Ia mencatat ironi tertentu dalam sikap pemerintah Australia. Sepanjang tahun ini, pemerintah rutin mengklaim keberhasilan menurunkan harga bahan bakar lewat pemotongan sementara cukai bahan bakar, serta menurunkan harga obat lewat perubahan skema Pharmaceutical Benefits Scheme (PBS).
Namun ketika menyangkut harga rumah, sikap itu berubah — pemerintah tampak enggan mengakui bahwa solusi atas masalah "rumah yang mahal" sebenarnya adalah "rumah yang lebih murah", meski reformasi dalam anggaran terbaru mereka sendiri kemungkinan besar akan berkontribusi pada perumahan yang lebih terjangkau.
Menurut Eslake, jika pemerintah lebih terbuka mengakui hal itu, mereka justru akan lebih mudah "menjual" kebijakan tersebut sebagai hal baik bagi mayoritas warga Australia.
Catatan editorial: Sebagian pandangan dalam artikel ini, khususnya terkait penilaian atas dampak kebijakan pemerintah dan proyeksi ke depan, merupakan analisis dari ekonom Saul Eslake, bukan pernyataan resmi lembaga pemerintah atau bank sentral Australia. Data harga properti bersumber dari Cotality dan Proptrack, sementara data nilai total properti residensial bersumber dari Australian Bureau of Statistics per 31 Maret.
Discussion
Bagikan pemikiran dan pendapat Anda